鸿逸视点 | VIEWPOINT
市场新闻
投资学堂
专家评述
投资策略报告(需密码)


 
专家评述 EXPERT REVIEW  

叶檀:房产税与土地财政同在 新改革双轨并行?
点击率:1   作者:   来源:每日经济新闻   时间:2011/1/14 11:15:26
     中国终于迎来房产税,房地产进入持有环节征税的新时期。这也意味着中国房地产疯狂投资、豪宅至上时代告一段落。

  从重庆开始进行的试点,目标在于通过抑制高端住宅,调节房地产的投资与消费结构。重庆房产税具有鲜明的特色,有可能成为未来中国房产税的特点。

首先,重庆征收房产税用于保障性住房建设,是中国房地产从2003年以后的又一次双轨制时期,即保障性住房与商品房并重时期。重庆市市长黄奇帆提出,重庆将完善“双轨制”住房供应体系,今年新开工公租房1350万平方米,通过加强土地供应、税收约束等调控,促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。“十二五”期间,重庆将加强财税调节,开征高档商品房房产税。可以想像,商品房将成为重庆市政府保障性住房建设资金的重要来源,不论从地方财政,还是城镇化、保障体系的成本,商品房都不可能退出历史舞台。

  其次,重庆房产税的开征并不意味着对土地财政的彻底替代,而是实行土地财政与房产税并存的双轨制,这是中国新一轮改革中出现的双轨并行局面。

  我国对土地财政依赖极其严重,非朝夕可解。按照财政部公布的数据,预计全年全国财政收入将破8万亿元,如果按8万亿元的保守估算,2.7万亿元的地价款收入将占到全国财政收入的33.75%,占据地方本级财政收入的一半以上。

  国土部去年计划供应住宅用地18.5万公顷,同比增加约140%。但计划赶不上变化,许多地方政府并没有如期完成土地供应,而是以饥饿治疗在年末推动土地价格节节上升。

  据中原地产的数据,2010年前8月11个城市完成全年商品住宅供地计划的47%,土地出让金收入却已达2009年同期的76%,除上海外,一线城市只完成2010年供地计划的20%~30%。中国指数研究院的数据显示,前11个月,全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%;最终全国120个城市全年住宅用地累计供应量高达4.58亿平方米,同比增加38%,远低于全国平均80%的增幅。

  一线城市(含杭州)仅上海超额完成土地供应计划;深圳、北京完成率分别为76%和61%;广州完成率最低,仅为41%。二三线城市完成率普遍好于一线城市,但温州、重庆的完成率仅为27%和23%,成为完成率最低的城市。说明重庆市对于土地之依赖,对于饥饿疗法手法运用之娴熟。

  第三,重庆房产税征收门槛较高,但税率有可能高于预期。

  此前,重庆市市长黄奇帆曾表示,重庆将对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税。高于市场均价3倍,主要包括别墅、高档大户型商品房,对别墅将不论面积和价格一律征收房产税;高档大户型商品房须其评估价值达到一定价格以上才征收房产税。而1%高于此前披露的0.6%、0.8%等数据,但低于1986年出台的《房产税暂行条例》1.2%的税率。

  有关方面对房产税所得抱有较高的指望,财科所希望东部省市通过房产税、西部省市通过资源税弥补地方财政不足。国家信息中心报告指出,房产税作为一种财产税,它的收取能够有效增加住房的持有成本,减少住房投资者投资的收益所得。在亚洲国家的一些大城市,房地产税占地方财政收入的比重一般在23%~54%之间,而我国目前占比还只有3%左右。

  需要强调的是,如果我国通胀预期继续恶化,那么房产税无法抵挡汹涌如潮的投资人群。说到底,房地产投资是个货币现象。

  重庆征收房产税是个标志性事件,当大多数未享受到房改房的居民、当新毕业的大学生被赶离三四线城市的蜗居,当中国房地产泡沫成为国际投资家唱空中国经济的最大理由,保障房与房产税的联袂推出起码表明,中国正在改变,中国正在逐渐刺穿泡沫。


Copyright © 2010 上海鸿逸投资管理有限公司 | 沪ICP5103256号    电话:021-50312979 50421951